- Yann STEINBERG
Quels sont les diagnostics immobiliers obligatoires ?
Dorénavant, avant de vendre ou mettre en location un bien immobilier, il est devenu obligatoire de le faire expertiser par un diagnostiqueur certifié. L'objectif des diagnostics immobiliers étant d'informer l'acquéreur ou le locataire de la conformité du bien. Cela s'apparente au contrôle technique d'un véhicule dans le secteur automobile.
Avant toute chose, nous vous rappelons que les diagnostics de votre bien doivent obligatoirement être réalisés avant le début de sa commercialisation, tant pour une vente que pour une location, que vous recouriez ou non aux services d'un professionnel de l'immobilier. A titre d'information, vous retrouverez dans notre article "Recette d'une vente réussie" des informations susceptibles de vous intéresser dans le cadre d'une transaction immobilière.
1. La liste des diagnostics immobiliers obligatoires
Au fil du temps, notre degré d'exigence vis-à-vis de nos logements s'est accru, tant pour améliorer notre confort que pour répondre au défi climatique à relever. C'est pourquoi cette liste continue de s'allonger régulièrement. La dernière obligation concernant la réalisation d'un audit énergétique pour les biens en monopropriété dont le DPE les classerait en F ou G.
A date, voici la liste des diagnostics et états obligatoires, à la vente comme à la location, certains l'étant sous condition(s) :
En fonction de l'époque de construction de votre bien, du type de bien et de son implantation géographique, la liste varie substantiellement. C'est votre diagnostiqueur qui vous confirmera précisément les contrôles obligatoires pour votre logement. Ces diagnostics et informations devant être regroupés dans le Dossier de Diagnostic Technique (DDT).
Notre conseil :
Faites appel à un bon diagnostiqueur ! Dorénavant, les diagnostics les plus importants sont opposables (DPE, amiante, plomb notamment) tant au diagnostiqueur qu'au propriétaire, par le nouvel occupant. Les sanctions en cas de faute voire de mensonge peuvent se chiffrer à des centaines de milliers d'euros d'amende et à de la prison ferme.
2. Et la surface du logement, obligatoire ou pas ?
Plusieurs cas de figure existent suivant la nature de la transaction souhaitée et le type de bien.
Concrètement, depuis 1996 et l'adoption de la loi Carrez, il est devenu obligatoire d'indiquer, dans les documents et annonces, la surface dite Carrez du bien vendu, dès lors qu'il mesure plus de 8 m². Le mesurage peut-être effectué par vos soins, mais il vous est fortement recommandé de le confier à un diagnostiqueur certifié. En effet, l’acquéreur dispose, dans l'année qui suit l'achat, d’une garantie pour constater un métrage imprécis. En cas d'écart supérieur à 5% avec la surface annoncée lors de la vente, l’acquéreur pourra contester la superficie du bien, à condition de n’avoir effectué aucun aménagement ou travaux. Cela pouvant notamment mener à une minoration de votre prix de vente. Par ailleurs, les diagnostiqueurs sérieux vous imposeront ce mesurage car il influe directement sur le résultat du DPE, résultat qui leur est opposable par le futur acquéreur.
Pour ce qui est d'une maison individuelle, la législation diffère sensiblement. En l'occurrence, la loi n'impose aucune obligation de mesurage de sa superficie pour vendre. Dans ce cadre, le DPE aura une simple valeur déclarative. Cependant, il nous parait commercialement très compliqué de vendre un bien sans cette information, à une époque où les annonces sont de plus en plus complètes. Pour finir, vous devez savoir qu'un acquéreur peut faire intervenir (à ses frais) un professionnel afin d'attester d'un métrage précis.
Concernant une location, vous aurez l'obligation d'indiquer la surface habitable du logement dans le bail, hormis pour les logements de fonction, locations saisonnières et résidences secondaires. Vous pourrez effectuer ce mesurage vous-même en prenant soin d'afficher une surface conforme. Attention aux erreurs, la sanction peut-être lourde !
3. En savoir plus sur les diagnostics immobiliers !
Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)
"Le diagnostic de performance énergétique (DPE) est un document qui sert principalement à estimer la consommation d'énergie et les taux d'émission de gaz à effet de serre d'un logement (ou bâtiment)." (Source)
Constat de Risque d'Exposition au Plomb (CREP)
"Le constat de risque d'exposition au plomb (Crep), aussi appelé diagnostic plomb, est un document qui donne des informations sur la présence de plomb dans les logements. Votre logement est concerné par ce diagnostic s'il a été construit avant 1949." (Source)
État de l'installation intérieure de l'électricité
"L'état de l'installation intérieure d’électricité, aussi appelé diagnostic électricité, est un diagnostic qui donne un aperçu de la sécurité des installations électriques dans les logements. Votre logement est concerné par ce diagnostic si l'installation d'électricité a plus de 15 ans." (Source)
État de l'installation intérieure du gaz
"L'état de l'installation intérieure de gaz, aussi appelé diagnostic gaz, est un diagnostic qui donne un aperçu de la sécurité des installations de gaz dans les logements. Votre logement est concerné si l'installation de gaz a plus de 15 ans." (Source)
État des risques
"L'état des risques informe l'acheteur ou le locataire les risques auxquels le bien immobilier est exposé." (Source)
État mentionnant la présence ou l'absence d'amiante
"L'état d'amiante, aussi appelé diagnostic amiante, est un document qui mentionne la présence ou l'absence de matériaux ou produits contenant de l'amiante dans un logement. Votre logement est concerné par ce diagnostic si son permis de construire a été délivré avant juillet 1997." (Source)
État de l'installation d'assainissement non collectif
"Lorsqu'un logement n'est pas raccordé au réseau public de collecte des eaux usées, il doit être équipé d'une installation d'assainissement non collectif autonome. Cette installation doit faire l'objet d'un contrôle effectué par la commune. Le contrôle donne lieu à un diagnostic." (Source)
État relatif à la présence de termites
"L'état relatif à la présence de termites, également appelé diagnostic termites, donne des informations sur la présence ou non d'insectes xylophages (termites: Insectes qui rongent le bois et les matériaux contenant de la cellulose en particulier) dans un logement. Ce document doit être réalisé lorsque le logement est situé dans une zone déclarée par un arrêté préfectoral." (Source)
État des nuisances sonores aériennes
"Le diagnostic Bruit (ou État des nuisances sonores aériennes) est un document obligatoire pour toute vente ou location d'un bien immobilier situé dans une zone dite d'exposition au bruit d'aéroport. Ce document permet d'informer le futur acquéreur ou locataire de l'existence de nuisances sonores aériennes." (Source)
Risque de mérule
"Le vendeur doit vous indiquer s'il y a un risque de mérule (champignon) dans la construction de la maison. Ce risque de mérule concerne les zones géographiques identifiées par un arrêté. L'arrêté est consultable en préfecture ou sur son site internet." (Source)
Audit énergétique
"Depuis le 1er avril 2023, lorsque vous mettez en vente une maison individuelle ou un immeuble comportant plusieurs logements classés F ou G (passoire thermique) dont vous êtes le seul propriétaire, vous devez fournir un audit énergétique au futur acquéreur. Cet audit vient en complément du diagnostic de performance énergétique (DPE)." (Source)
Carnet d'Information du Logement
"Le carnet d'information du logement (CIL) concerne les logements neufs dont le permis de construire ou la déclaration préalable a été déposé(e) depuis le 1er janvier 2023. Il concerne également les logements existants faisant l’objet de travaux de rénovation ayant une incidence directe sur leur performance énergétique depuis cette date." (Source)
La réalisation des diagnostics, au-delà de leur caractère obligatoire, revêt un enjeu croissant, notamment à l'heure de la mise en vente de votre bien. En effet, les acquéreurs sont de plus en plus attentifs à la note DPE du bien mais aussi au contenu plus technique tels que les anomalies électriques par exemple.
Cette vigilance accrue influençant directement la valeur marchande de votre bien, plus que jamais vous devrez choisir avec soin votre professionnel.